Mudanças nas regras de voo no Campo de Marte definidas pela Aeronáutica poderão alterar os planos de crescimento da cidade de São Paulo previstos pelo Plano Diretor do município, segundo a gestão do prefeito Ricardo Nunes (MDB) e projeções do Secovi-SP e da Abrainc, representantes do setor imobiliário.

O efeito burocrático dessas alterações é que arranha-céus a até 20 quilômetros do aeródromo na zona norte da capital, inclusive em outros municípios da metrópole, precisarão de autorização para serem erguidos.

Na prática, prefeitura e mercado temem que investidores e empreendedores do ramo passem a considerar pouco seguras, do ponto de vista jurídico, as regras municipais que estimulam a construção de grandes edifícios nas áreas centrais mais abastecidas de transporte público de massa.

“Isso inverteria toda a lógica do Plano Diretor, empurrando o mercado para os extremos leste e sul da cidade”, diz Elisabete França, secretária de Urbanismo e Licenciamento da prefeitura.

O Ministério dos Portos e Aeroportos, órgão do governo do presidente Lula (PT) que responde pela concessão federal que impôs a alteração, e a PAX Aeroportos, concessionária do serviço, negam que haverá proibição automática a novas edificações.

Apesar da preocupação com a limitação a prédios envolver quase toda a cidade, é em um perímetro radial de pouco menos de cinco quilômetros que estudos realizados pelos representantes do mercado indicam riscos mais claros de proibições a novos empreendimentos.

É sobre essa vizinhança do aeroporto que incidem as limitações de gabarito mais severas. Coincidentemente, também estão nesse perímetro três grandes recortes territoriais para os quais o município oferece os seus principais incentivos econômicos para a construção de espigões.

Esses recortes são a OUC (Operação Urbana Consorciada) Água Branca e os PIUs (Projetos de Intervenção Urbana) Arco Tietê e Setor Central.

Também estão nesse raio arredores de corredores de ônibus e estações de metrô que, no planejamento da cidade, são chamados de EETUs (Eixos de Estruturação da Transformação Urbana).

Pelas regras da prefeitura, prédios nesses terrenos podem ter áreas construídas que, em alguns casos, superam em seis vezes ou mais o tamanho do terreno, sem limitação específica de altura para os edifícios. Potenciais construtivos ainda mais amplos são liberados quando as edificações possuem apartamentos voltados à habitação social e popular.

Esse regramento tem apoio do mercado porque permite ao incorporador dividir os altos preços dos terrenos por um número maior de apartamentos e salas comerciais, reduzindo assim o custo das unidades, o que viabiliza projetos nas áreas mais valorizadas da cidade.

Nas projeções do mercado, as novas limitações de gabarito deverão reduzir a altura de novos prédios em até 90 metros. Esse efeito alcançará 93% da OUC Água Branca, 91% do PIU Setor Central e 70% do Arco Tietê.

No caso dos eixos de transporte, serão afetados 12,3 km² ou o equivalente a 12% das áreas da cidade com esse tipo de regra de ocupação do solo.

Um dos efeitos temidos pelo município é a perda de arrecadação. Atualmente, a prefeitura possui uma entrada de R$ 300 milhões no seu caixa só com o recebimento de outorgas (taxa que se paga para construir) de prédios aprovados e que ainda serão construídos. Como os pagamentos são parcelados, metade desse recurso ainda não foi arrecadado.

Em uma estimativa pessimista em que toda a produção imobiliária na área de influência do aeródromo possa ser prejudicada, a prefeitura estima perdas de R$ 6 bilhões para o Fundurb até 2029, o fundo de desenvolvimento urbano abastecido pela arrecadação da outorga onerosa.

O que muda nas regras de voo

O risco de interferência no urbanismo da cidade decorre da ampliação da zona de proteção do aeródromo, uma exigência para a troca da navegação visual, conhecida pela sigla em inglês VFR, para a por instrumentos, chamada IFR.

A principal diferença é que, no modelo atual, o piloto é o responsável por enxergar a pista e obstáculos no entorno. A mudança para o IFR permitirá pousos e decolagens com auxílio de equipamentos de bordo e no solo.

Em uma aproximação utilizando instrumentos, por exemplo, o piloto só precisa ver a pista momentos antes de a aeronave tocar o chão. Isso permite que o aeroporto funcione em dias nublados e chuvosos, por exemplo.

Para operar por instrumentos, o círculo imaginário no céu formado por rampas que ganham inclinação aos poucos precisa ser expandido dos atuais 3,6 km para 4,7 km. A altura desse radial, chamada de superfície cônica, mudará pouco. Subirá de 823 metros para 827 metros em relação ao mar.

É como se um estádio de futebol passasse por uma reforma para expandir suas arquibancadas, sem alterar significativamente a altura da construção. O problema é que, ao avançar, a construção atingirá telhados de casas nos arredores, especialmente em terrenos mais altos.

No centro dessa superfície cônica há um platô de 767,5 metros em relação ao nível do mar, oficialmente chamado de superfície horizontal interna. Esse raio também cresceu, passando de 2,5 km para 3,5 km.

Além disso, as novas regras exigem a criação de um perímetro ainda mais amplo, com raio de 20 km, que cria um teto de 827 metros para construções. Antes, esse teto era de 890 metros.

Sob o argumento de que as normas de operação do aeroporto não podem suprimir a legislação urbana, prefeitura e representantes do setor imobiliário avaliam recorrer à Justiça para impedir o início da operação do IFR no Campo de Marte.

A PAX Aeroportos argumenta que a cidade já possui mais de 30 mil obstáculos à aviação mapeados e que edifícios construídos nos arredores desses objetos não serão proibidos, pois seriam beneficiados pelo chamado efeito sombra.

O Ministério dos Portos e Aeroportos também apresenta argumentos considerando o efeito sombra.

Em nota, o órgão federal afirmou acompanhar a implantação gradual das operações por instrumentos no Campo de Marte e reforçou que a medida faz parte das obrigações previstas no contrato de concessão do aeroporto.

O governo também ressaltou que as operações IFR não restringem ou proíbem, automaticamente, construções em raio específico do aeroporto. Além disso, o ministério afirmou que o Decea (Departamento de Controle do Espaço Aéreo) está mapeando e monitorando edificações e outros obstáculos próximos ao terminal.

Com base nesse mapeamento, os procedimentos podem ser ajustados tecnicamente, sempre que possível, para conciliar a segurança da aviação com a dinâmica do desenvolvimento urbano e imobiliário, segundo o ministério.